¿Cómo te afecta la nueva Ley Hipotecaria?

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El pasado 16 de junio entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, traspone al ordenamiento jurídico español una directiva europea, la Directiva 2014/17/UE, en la que se regula el régimen de protección al cliente y se establecen las normas de conducta en los contratos de hipotecas.

Esta nueva ley tiene como objetivos potenciar la seguridad jurídica, aumentar la protección del consumidor y la transparencia y comprensión de los contratos y establecer un reparto más equilibrado de gastos entre clientes y entidades financieras.

Por ello, antes de conceder una hipoteca, es necesario realizar una evaluación previa del cliente por parte de los bancos para acreditar que podrá cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo. Entre otros se estudiará su situación laboral, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos.

Además, con la nueva Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario aumenta de manera significativa la información que debe entregarse a quien vaya a contratar una hipoteca. Así, el banco deberá entregar al cliente, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:

  • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante durante un mínimo de diez días.
  • Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes.
  • En caso de un préstamo a tipo de interés variable, un documento en el que se expongan las cuotas que tendría que pagar en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
  • Una copia del contrato, que incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato, con detalle de cuáles corresponden al prestamista y cuáles al prestatario.

La nueva normativa también establece una visita previa obligatoria al notario. De este modo, los titulares de la futura hipoteca deberán pasar por la notaría al menos un día antes de la firma del préstamo para recibir asesoramiento gratuito y responder a un cuestionario sobre las condiciones de su préstamo. El notario no podrá autorizar la escritura si el cliente no pasa este test y se certifica que el futuro prestatario ha recibido toda la documentación. Notarios y registradores tampoco podrán escriturar o inscribir cláusulas abusivas.

Diferencias con la antigua ley

Las novedades introducidas con la nueva Ley Hipotecaria:

Se fija el reparto de los gastos entre prestatario y prestamista

Si antes el cliente era quien pagaba la mayor parte de los gastos vinculados al contrato de préstamo hipotecario, ahora el reparto es más equitativo. Así, el banco tendrá que hacerse cargo de los gastos de gestoría, notaría y registro, el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y su copia de la escritura del préstamo, mientras que el hipotecado pagará la tasación de la vivienda y su copia de la escritura.

Cláusulas suelo

Quedan eliminadas, ya que la nueva regulación prohíbe la aplicación de un interés mínimo superior al 0% en las hipotecas a tipo variable. La ley establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios, por lo que aunque el euríbor cotice en negativo el interés a cobrar no podrá ser negativo.

Comisión de apertura

El banco podrá seguir cobrando esta comisión, pero se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo.

Práctica de ventas vinculadas y combinadas

La nueva ley prohíbe la obligación de contratar seguros u otros productos bancarios para acceder a la hipoteca. Permite, sin embargo, dos excepciones:

    • Estarán autorizadas las ventas vinculadas cuando el banco pueda demostrar que los productos que ofrece acarrean un claro beneficio a los hipotecados.
    • La entidad bancaria podrá exigir al prestatario que suscriba un seguro para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del préstamo así como el seguro de daños sobre el inmueble hipotecado. Eso sí, el cliente puede suscribir estas pólizas con otras compañías, sin que eso pueda acarrearle un empeoramiento de las condiciones del préstamo.
  • En todo caso, el banco deberá informar de las diferencias entre la oferta combinada y el precio de los productos por separado.

Intereses de demora

Si con la normativa anterior el banco podía cobrar como interés de demora hasta el triple del interés legal del dinero (cifra que se situaba en los últimos años en el 3%), la nueva regulación lo limita al interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.

Amortización anticipada

El nuevo texto legal también abarata la comisión por amortización anticipada, es decir, aquella que se cobra cuando el cliente quiere devolver al banco, de forma parcial o total, la cantidad prestada antes del plazo convenido. La entidad financiera solo podrá cobrar esta comisión si la amortización anticipada le genera una pérdida financiera, y su porcentaje será diferente para las hipotecas fijas y variables. Así, en las hipotecas a tipo variable la comisión máxima por amortización anticipada será:

  • El 0,25% del capital reembolsado anticipadamente, si se produce durante los tres primeros años de vigencia del préstamo.
  • El 0,15% del capital reembolsado anticipadamente, si se produce durante los primeros cinco años de vigencia del préstamo.

Por su parte, para una hipoteca a tipo fijo, la comisión máxima que podrá cobrar el banco por este concepto es de:

  • El 2% del capital reembolsado anticipadamente durante los 10 primeros años de vigencia del préstamo.
  • El 1,5% del capital reembolsado anticipadamente durante el resto del plazo del préstamo.

Novación

Los bancos no podrán cobrar más del 0,15% de comisión en los tres primeros años de vida del préstamo en caso de novación, esto es, un cambio de las condiciones del préstamo, como el paso de un tipo variable a uno fijo. Transcurrido este plazo, el prestamista no podrá cobrar nada por este concepto.

Cómo te afecta la nueva ley

La nueva ley se aplicará solo a los préstamos hipotecarios que se firmen desde su entrada en vigor. Sin embargo, algunos artículos concretos tienen efecto retroactivo.

En concreto, todos los hipotecados podrán beneficiarse del abaratamiento de cambiar de una hipoteca de tipo variable a otra de tipo fijo, tanto mediante novación como mediante subrogación del acreedor y traslado de la hipoteca a otra entidad. En ambos casos, la comisión máxima que se puede cobrar es del 0,15%, pero solo durante los tres primeros años de vigencia del contrato del préstamo hipotecario; transcurrido este periodo, el banco no podrá pedir compensación alguna.

También se aplica a las hipotecas firmadas con anterioridad a la nueva Ley Hipotecaria el artículo que establece cuándo se puede ejecutar una hipoteca en caso de impago. El banco tendrá que esperar para iniciar la ejecución hipotecaria a que la cuantía de las cuotas hipotecarias vencidas y no satisfechas equivalga:

  • Al 3% del capital concedido o cuando se alcancen 12 cuotas mensuales impagadas, si la mora se produce en la primera mitad de la duración del préstamo.
  • Al 7% del capital concedido o cuando no se hayan pagado 15 cuotas mensuales, si la mora se produce dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo.

Además, quienes hayan firmado un préstamo hipotecario antes del 16 de junio también podrán cambiarlo de banco libremente. Hasta ahora, cuando queríamos subrogar la hipoteca, si nuestro banco nos hacía una contraoferta mejor o igual, teníamos que aceptarla. Ahora ya no es obligatorio.

Ahora que conoces todos los detalles de la nueva normativa, si estás pensando en comprarte una casa, aquí te puedes informar de la oferta de hipotecas de Banco Santander.

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