Guía para calcular los gastos de tu hipoteca

cómo calcular los gastos de una hipoteca

Si te has decidido a comprar una vivienda, seguramente estás pensando en solicitar una hipoteca. Si es así, antes de pedirla tienes que hacer algunos cálculos. Y es que esta operación, además de obligarte a destinar a su pago una parte de tus ingresos mensuales durante un largo periodo de tiempo, tiene una serie de gastos derivados de la compraventa y de la formalización de la hipoteca que debes tener en cuenta, ya que pueden incrementar más de un 10% su coste. Por otro lado, es importante conocer el importe máximo que te pueden conceder para la adquisición de la vivienda. Se suele utilizar el valor de tasación como referencia, esto es, el valor de la vivienda dentro del mercado inmobiliario. Si ésta es habitual el importe será como máximo del 80% del valor de tasación, mientras que si se trata de una segunda residencia, este oscilará entre el 60 y el 70%.

Si financias la compra de una vivienda, estos son los gastos de hipoteca que conlleva su adquisición:

Gastos derivados de la operación de compraventa

  • Notaría: deberás formalizar una escritura de la operación de compraventa y pagar por la misma al notario.
  • Registro: tendrás que inscribir la escritura de la compraventa en el Registro de la Propiedad con su correspondiente pago.
  • Gestoría: se encargará de realizar la inscripción de la propiedad y liquidación de impuestos.
  • Impuestos: en el caso de que la vivienda que vayas a adquirir sea nueva, deberás de pagar el IVA, que asciende al 10% del importe de compra. Si el piso que vas a comprar es usado, deberás hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado, dependiendo de la Comunidad Autónoma. Estos impuestos son, sin duda, el gasto más elevado de la operación de compra. A estos tributos -e igual que ocurría con la formalización de la hipoteca-, deberás añadir el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

Los gastos de hipoteca derivados de su formalización son los siguientes:

  • Tasación: es uno de esos gastos que debes afrontar de manera obligatoria, te concedan o no la hipoteca. Una empresa tasadora homologada deberá realizar una tasación de la propiedad que deseas adquirir para que el banco calcule qué porcentaje de financiación, en función del valor del inmueble, puede concederte.
  • Notaría: en este apartado se incluyen los honorarios que deberás pagar al notario por escriturar y certificar la operación de financiación. Sus honorarios están regulados por ley y dependerán del valor del préstamo.
  • Registro: para acreditar la titularidad, la descripción y las posibles cargas (hipotecas asociadas, usufructos, impuestos impagados…) de la vivienda que quieres comprar, tendrás que solicitar un nota simple al Registro de la Propiedad. En este punto, también deberás pagar la inscripción de la escritura de la hipoteca en el registro. Muchas  entidades bancarias ya asumen este gasto.
  • Gestoría: estos profesionales se encargan de inscribir la hipoteca en el registro de la propiedad y de la liquidación de impuestos. A diferencia de los notarios y registradores, sus honorarios no están regulados por ley y varían según la gestoría.
  • Impuestos: gasto derivado de la formalización de la hipoteca, deberás abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Es un impuesto autonómico cuyo valor puede variar entre el 0,5 % y el 1,5%, según la Comunidad Autónoma. Este no se calcula sobre el precio de la vivienda, sino en función de la responsabilidad hipotecaria, un importe fijado por el banco que incluye todos los conceptos garantizados mediante la hipoteca, como el capital prestado, los intereses ordinarios, los de demora, costas judiciales o los gastos. Normalmente, la responsabilidad hipotecaria se calcula añadiendo, al importe del préstamo hipotecario, un porcentaje, que cada entidad establece libremente, si bien, por regla general, suele oscilar entre el 30% y el 50%. En cuanto al impuesto, el tipo que se aplica se sitúa entre el 0,5% y el 1,5% de este valor, en función de cada Comunidad Autónoma.
  • Comisiones bancarias: en el caso de que la hipoteca que suscribas tenga una comisión de apertura, deberás abonarla en ese momento, lo que aumenta los gastos de hipoteca. Suele oscilar entre el 0,25% y el 1%.
  • Seguros: recuerda que en el mismo momento en que adquieres el piso, debes contratar un seguro de incendios de manera obligatoria. Además, de cara a mejorar las condiciones de la hipoteca, algunas entidades bancarias pueden pedirte cierto compromiso mediante la contratación de diferentes productos, como seguros. Tenlo presente a la hora de formalizar tu hipoteca, porque es otro gasto más que debes asumir.

Si quieres saber de una forma rápida cuál sería la cuota mensual y los gastos asociados de tu préstamo hipotecario, el simulador de hipoteca del Banco Santander te da la posibilidad de hacerlo de manera muy sencilla. Te lo explicamos a través de un ejemplo, para el que hemos tomado como referencia la compra de un piso en la Comunidad de Madrid por un valor de 155.000 euros, para el que hemos solicitado una financiación de 124.000 euros (importe medio de las hipotecas formalizadas el pasado mes de septiembre, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, INE).

gastos de hipoteca

1. Lo primero que tendrás que hacer es seleccionar entre hipoteca fija o
hipoteca variable. A continuación, introduce todos los datos de la compra que deseas realizar y tu situación financiera. El simulador de hipotecas de Banco Santander te preguntará si se trata de vivienda habitual, cuántos titulares va a tener la hipoteca, la ubicación del piso, el importe neto mensual del titular con mayores ingresos (hemos escogido un salario mensual neto de 1.500, correspondiente a una ganancia bruta media anual de 23.106 euros – media española según la última Encuesta de Estructura Salarial publicada por el INE – dividida en 12 pagas), la fecha de nacimiento y otros posibles gastos mensuales que puedas tener en otros préstamos.

gastos de hipotecas

2. En el siguiente paso deberás introducir el valor de la compraventa: el valor de la tasación de la vivienda (en el ejemplo hemos puesto el mismo, aunque no siempre coincide), el plazo de la hipoteca (hemos introducido 30 años) y el tipo de vivienda: nueva o usada.

calculadora gastos de hipoteca

3. Con todos estos datos, el simulador de hipotecas de Banco Santander calculará cuál será tu cuota mensual el primer año para una hipoteca de Banco Santander (cumpliendo las condiciones), el valor del resto de las cuotas con el Euribor vigente, la TAE variable y el valor de la comisión de apertura. Además, puedes acceder al resumen de gastos de hipoteca y los asociados a su gestión, en el que lo encontrarás todo desglosado, para que puedas hacerte una idea.

calcular gastos compra vivienda

4. En el cuadro de gastos te aparecerán desglosados todos los gastos correspondientes tanto de la formalización de hipoteca, como los gastos derivados de operación de compraventa y que, entre impuestos gastos de notaría, gestoría y demás, ascenderían a 18.560 euros en el caso de una vivienda nueva en el caso del ejemplo que hemos utilizado. En el caso de una vivienda usada, los gastos aproximados serían unos 14.600 euros.

5. El simulador de hipotecas de Banco Santander también te da la oportunidad de descargar en PDF el informe de tu simulación.

Ahora que ya sabes cómo calcular los gastos de tu hipoteca te será más fácil elegir la que más se adapta a tus necesidades. Pero si aún no lo tienes del todo claro, no te pierdas estos 5 consejos para elegir una hipoteca.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

trece − ocho =